Usulüne uygun bir kamulaştırma işlemi için bazı hususların varlığı gerekmektedir. Şöyle ki;
- Kamulaştırma işlemi “yetkili idare” tarafından yapılabilir.
- Kamulaştırma için mutlaka “kamu yararı” bulunmalıdır.
- Kamulaştırmanın konusu özel mülkiyete tabi bir taşınmazdır.
- Kamulaştırılan taşınmazın bedeli peşinen ödenir.
Kamulaştırma Yapılırken İşlem sırası Nasıl olmalıdır?
- Kamulaştırmada kamu yararı kararı verilmelidir.
- Kamulaştırılacak taşınmazın detaylı bilgileri toplanmalıdır.
- Kamulaştırılacak taşınmazın bulunduğu yerdeki tapu kayıtlarına kamulaştırma şerhi işlenmelidir.
- Kamulaştırılacak taşınmaz ile ilgili Satın alma, Pazarlık aşamaları uygulanmalıdır.
- Kamulaştırmada Taşınmaz Sahiplerinin İdarece Davet Edilmesi gerekmektedir.
- Kamulaştırma Bedelinin Tespiti ve Taşınmazın Tescili Davası Hangi Mahkemede Görülür
- Kamulaştırma İşlemine Karşı İptal Davası Açma Hakkı.
- Kamulaştırma Bedeli Tespit Edilirken Bilirkişi Raporunda Nelere Dikkat Edilmeli? Bilirkişi Raporuna İtiraz.
- Kamulaştırma Bedelinin Tespiti ve Taşınmazın İdare Adına Tescili Aşamaları
1. Kamulaştırmada Kamu Yararı Kararı Nasıl Verilir?
Kamulaştırma işleminin başlayabilmesi için öncelikle “kamu yararına uygunluğu” kararı verilmelidir. İşbu kararı, Kamulaştırma Kanununun 5. Maddesine göre belirlenen kamu idareleri ve kamu kurumları tarafından verebilir. Kamu yararı kararı olmadan usulüne uygun bir kamulaştırma işleminin olması mümkün değildir.
2. Kamulaştırma İşleminden Önce Yapılacak İşlemler Nelerdir ?
Kamulaştırma işlemini yapacak olan idare, öncelikle kamulaştırmaya konu taşınmazın detaylarını içeren (kaynakların sınırını, yüzölçümünü ve cinsini gösterir) ölçekli bir planını hazırlar.
Kamulaştırılan taşınmaz malın sahiplerini veyahut tapu kaydı olmaksızın fiilen elinde bulunduranların adres ve bilgileri tespit edilir. Şayet ki; tapu maliki vefat etmiş ise mirasçılarının tespit edilmesi mutlaka gereklidir.
3. Kamulaştırmada Tapu Siciline Şerh Verilmesi
İdare tarafından kamulaştırma kararının verilmesinin ardından, hissedarlar ve vefat durumu varsa mirasçılar tespit edilmeli ve taşınmazın kamulaştırma işlemlerine geçildiğine dair tapu siciline şerh verilmesi ve kamulaştırmaya konu taşınmaz malın kayıtlı bulunduğu tapu müdürlüğüne bildirilmesi gerekmektedir. Kamulaştırmaya konu bildirimin tapu müdürlüğüne ulaştığı tarihten itibaren tapu kütüğündeki değişiklikleri tapu dairesi, kamulaştırmayı yapan idareye bildirmek zorundadır. Kamulaştırma şerhinin işlenebilmesi için yukarıda anlatmış olduğumuz kamu yararı ve kamulaştırma kararının alınmış olması gerekmektedir. Bu hususlarda herhangi bir eksiklik bulunması halinde ya da bu işlemler yapılmadan tapu siciline şerh koyulması işleminin uygulanması mümkün değildir.
Kamulaştırma işlemini yapan idare, kamulaştırma işlemini tapu siciline şerh olarak bildirdikten sonra makul süre olan altı ay içerisinde Kamulaştırma Kanununun 10. Maddesi gereğince kamulaştırma davasını açarak tespit ve tescil isteğinde bulunulduğuna ilişkin mahkemeden alınan belgeyi ilgili tapu dairesine ibraz etmek zorundadır. Şayet ki, idare, bu süre içersinde kamulaştırma davasını açtığını kanıtlayacak bir belgeyi tapuya sunamazsa, kamulaştırma şerhinin, tapu dairesi tarafından herhangi bir talep beklenmeksizin, kendiliğinden silinmesi gerekmektedir.
4. Kamulaştırmada Satın Alma Usulü Nedir ve Nasıl Yapılır ?
Kamulaştırma Kanunun 8. Maddesine göre kamulaştırmayı yapacak olan idarelerin kamulaştırmada öncelikli olarak satın alma, pazarlık usulünü uygulamak zorunda olduğu belirtilmiştir. Kamulaştırmayı yapan idarenin kendi bünyesinde kurup görevlendirecekleri bir kıymet takdir komisyonu ile kamulaştırılacak taşınmazların tahmini bedellerini tespit ettirmek zorundadır. Tahmini bedel tespitinin ardından, daha sonrasında yine kamulaştırma işlemini yapan idare, kendi bünyesinde oluşturacağı uzlaştırma komisyonu aracılığıyla, kıymet takdiri komisyonunca belirlenen tahmini bedel üzerinden, pazarlıkla satın alma işlemlerini gerçekleştirir. Kanun koyucu burada özel mülkiyet sahibi vatandaşın yararını da göz ardı etmeyerek, herhangi bir hak kaybı yaşanmaması adına, idarenin ve vatandaşın karşılıklı menfaatleri dengelenmeye çalışmıştır.
5. Kamulaştırmada Taşınmaz Sahiplerinin İdarece Davet Edilmesi
Kıymet takdir komisyonunca tahmini bedeli belirlenen taşınmazın sahibi, uzlaştırma komisyonu tarafından usulüne uygun bir şekilde uzlaşmaya davet edilir. Buradaki davetin amacı, tarafların anlaşmalarını sağlayarak, kamulaştırma sürecini mahkemeye taşınmadan sonlandırmaktır. Taşınmaz sahiplerinin uzlaşmaya davet edilmesi ve yapılan anlaşma görüşmelerinin sonuçsuz kalması halinde, idare dava açma hakkına sahip olacaktır. Bir diğer anlatım şekliyle, kamulaştırmayı yapacak olan idare, öncelikli olarak bedel tespit ve anlaşma yolarını denemek zorundadır. Bu husus dava şartı olarak düzenlenmiştir.
İdare tarafından taşınmaz sahiplerine, kamulaştırılması istenen taşınmazın pazarlık usulü ile satın alınmak istendiğini belirten bir davet gönderilir. İdarece, iş bu davet mektubunda, kıymet takdiri komisyonu tarafından belirlenen tahmini bedeli belirtmez, sadece pazarlığa davet eder. Yukarıda bahsetmiş olduğumuz daveti bildirir tebligatın usulüne uygun yapılmaması kamulaştırma işlemini ortadan kaldırmayıp, yenilenmesini gerektiren usuli bir eksikliktir. Taşınmaz sahibine yapılan bu davet, tebligat yasasının 10. Maddesi hükümlerine göre yerine getirilir ve şahsın bilinen en son adresine yapılır. Adresi bulunamayan taşınmaz sahiplerine ise ilanen tebligat yapılır.
6. Kamulaştırma Bedelinin Tespiti ve Taşınmazın Tescili Davası Hangi Mahkemede Görülür?
Kamulaştırmanın satın alma usulü ile yapılamaması halinde idare, taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesine başvurmak zorundadır. İdare dilekçesinde kamulaştırılacak taşınmazın, kamulaştırma bedelinin tespitine ve idare adına tesciline karar verilmesini ister. İdarenin işbu davayı açabilmesi için, öncelikle kamulaştırılacak taşınmazın sahibi ile anlaşma yoluyla satın alma girişiminin sonuçsuz kalması gerekmektedir.
Kamulaştırma bedelinin tespiti ve idare adına tescili talebiyle açılacak davalarda görevli mahkemeler, Asliye Hukuk Mahkemeleridir. Kamulaştırma kararının varlığına karşı açılacak iptal davalarında ise görevli mahkemelerin idare mahkemeleri ve görev yerinin idari yargı olduğu da gözden kaçırılmamalıdır.
Mahkeme aşamasında, daha önceden idare ve kıymet takdir komisyonu tarafından belirlenen bedel bağlayıcı olmayıp, mahkeme tarafların ve bilirkişilerin raporları ile beyanlarından yararlanarak kamulaştırma bedelini tespit eder. Kamulaştırma işlemini yapan idare davacı sıfatına sahiptir. Davalı taraf/taraflar ise taşınmaz sahibi ve mirasçılarıdır. Davalı taşınmaz sahibi dava açılmadan ölmüş ise, mahkeme tarafından idareye mirasçılık belgesi sunmak üzere süre verilmek zorundadır. Dava görülmekte iken taşınmaz sahibinin bir başka kişi olduğu anlaşılırsa, bu kişi davaya dahil edilerek davaya devam edilir. Kamulaştırılacak taşınmaz üzerinde bir paylı mülkiyet söz konusu ise, mahkemece bütün paydaşlarının tamamının davalı olarak gösterilmesi zorunludur.
7. Kamulaştırma İşlemine Karşı İptal Davası
Taşınmazı kamulaştırılacak olan davalılara, Kamulaştırma bedelinin tespiti ve idare adına tescili talebiyle açılan dava dilekçesinin tebliğinden sonraki 30 gün içerisinde, kamulaştırma işlemine karşı idari yargıda iptal davası açabilme hakları bulunmaktadır. Bir diğer husus olan , kamulaştırma işlemlerindeki maddi hatalara karşı açılabilecek olan maddi düzeltim davaları da bu süreye tabiidir. Bahsi geçen süreler hak düşürücü niteliktedir.
8. Kamulaştırma Bedeli Tespit Edilirken Bilirkişi Raporunda Nelere Dikkat Edilmeli? Bilirkişi Raporu Değerlendirilirken Nelere dikkat Edilmeli ?
Mahkemece tarafından görevlendirilen bilirkişi heyeti, taşınmazın nevini, cinsini, yüzölçümünü, kıymetini etkileyebilecek tüm nitelik ve unsurlarını, her birinin değerleri ayrı ayrı yazılmak suretiyle belirtmek zorundadır. Bahse konu bilirkişi raporunda, kamulaştırılan taşınmazın bedelinin tespitinde etkili olan tüm objektif kriterlerle birlikte kamulaştırılan malın değerini belirler ve mahkemenin takdirine sunulur.
Bilirkişi kurulu, kamulaştırılacak taşınmazın bulunduğu yere mahkeme heyeti ve taraflarla birlikte giderek;
- Cins ve nevini,
- Yüzölçümünü,
- Kıymetini etkileyebilecek tüm nitelik ve unsurlarını ve bu usnruların değerini,
- Arazilerde, taşınmaz mal veya kaynağın kamulaştırma tarihindeki durum ve mevkiine göre (su kaynaklarına, şehir merkezine uzaklığı vs) ve olduğu gibi kullanılması halinde getireceği net gelirini,
- Yapılarda, birim fiyatları ve yapı maliyet hesaplarını,
- Bedelin tespitinde etkili olacak diğer objektif ölçülerini,
Dikkate alarak düzenlenen raporda yukarıda yazılı tüm maddeleri de kapsayacak şekilde bir değerlendirme raporu hazırlanmalı ve bu rapora dayalı olarak taşınmaz malın değerini tespit ederler.
Kamulaştırmada amaç irtifak hakkı tesisi ise, bu kamulaştırma sebebiyle taşınmaz mal veya kaynakta meydana gelecek kıymet düşüklüğünün belirtilmesi gereklidir.
Bilirkişi heyetince dosyaya sunulan raporda, maddi bir hata ya da taşınmazın değerini etkileyebilecek yanlış bir değerlendirme yapılmış olması halinde, rapora itiraz süresi tüm taraflar açısından raporun kendilerine tebliğinden sonra 2 haftadır. Tarafların bilirkişi raporunda, taşınmazın değerini etkileyebilecek tüm unsurları değerlendirmesi ve heyetin olası bir yanlış hesaplamasına karşı itiraz hakkını kullanılması gerektiği unutulmamalıdır.
Tarafların bilirkişi raporlarına olası itirazlarını, mahkemenin değerlendirmesi sonucunda itirazın haklı olduğu kanaatine varılırsa, ek bir rapor alınması ya da yeniden keşif yapılıp tekrar değerlendirme yapılması da, tarafların yapmış olduğu itiraz sonucunda mahkemece karar verilecektir.
9. Kamulaştırma Bedelinin Tespitine ve Taşınmazın İdare Adına Tescili Aşamaları.
Mahkeme tarafından yapılan keşif sonucunda, bilirkişilerce dosyaya sunulan rapor taraflarca incelendikten ve itirazlar yapıldıktan sonra, mahkeme tarafından tarafların itirazı kabul edilerek ek rapor, yeniden keşif seçenekleri değerlendirilir. Mahkeme tarafından, tarafların itirazı yerinde görülmezse ara karar kurulmak suretiyle itirazların reddine karar verilebilir. Bu aşamada, mahkeme tarafından tespit edilen (bilirkişi raporunda belirlenmiş olan) kamulaştırma bedelinin, peşin ve nakit olarak yatırıldığına dair makbuzun mahkemeye sunulması için davacı/idareye on beş gün süre verilir. Tarafların talebi olması halinde mahkemece uygun görülen hallerde bu süre bir defaya mahsus olmak üzere mahkemece uzatılabilir. Yerel mahkeme tarafından verilen karar, tescil yönünden kesindir. Tarafların kamulaştırma bedeline ilişkin istinaf/temyiz hakları saklıdır.
Avukat Tolga Uçarsu
YORUMLAR